Статті про будівництво

Як оцінити свою квартиру

ЗображенняВсі квартири продаються за заявленою ціною? Слід звертатися до ліцензованого оцінювача? Про це і піде мова в статті.

Если вы хотите узнать какая оценочная стоимость квартиры , загляните на этот сайт http://ukr-expert.com.ua/otsenka-nedvizhimosti.html здесь вы сможете получить ответы про Экспертную оценкау недвижимости от профессионалов.

Способи оцінки

 
В даний час на ринку нерухомості існує кілька способів оцінки квартири: вдатися до допомоги ліцензованого оцінювача, запросити ріелтора або спробувати вирішити цю проблему самостійно. Подивимося, чим розрізняються ці три варіанти.
 
З достатньо високим ступенем вірогідності можна визначити вартість квартири, запросивши спеціаліста з оцінної компанії. Заплативши йому певну суму грошей, яка буде залежати від обсягу виконаних робіт, ви отримаєте на руки офіційну довідку професійного оцінювача про вартість квартири. Начебто все чудово, але ця довідка практично не має значення для потенційних покупців. Вони схильні довіряти швидше своїм враженням, ніж офіційному папері.Тих же, хто наполегливо намагається продати квартиру за ціною, заявленої оцінювачем, чекає розчарування і, швидше за все, втрата часу. Справа в тому, що при продажу квартири процес торгу має першорядне значення, а, отримавши документ від оцінювача, продавці торгу, як правило, навіть і не думають.
 
Якщо ви вирішуєте питання оцінки з допомогою ріелтора, то часто доводиться розглядати два варіанти:
  • оцінка з виїздом спеціаліста на квартиру;
  • експрес-оцінка по телефону.
 
З першим варіантом все більш-менш зрозуміло: він аналогічний описаному вище. Як правило, оцінка з виїздом фахівця агентства ближча до дійсності (за винятком випадків, коли з вами працює недосвідчений ріелтер, і його неправильна оцінка може привести до застою квартири на ринку або продажу її за меншу вартість).Фахівець агентства - професіонал ринку нерухомості, він оцінює кілька квартир майже кожен день і може об'єктивно вказати на плюси і мінуси при огляді вашої квартири.
А ось з експрес-оцінка, прямо скажемо, проблематична. Як можна оцінити по телефону? У цьому випадку мова піде, швидше за все, про усередненої вартості квартири. Тобто зі спеціалізованої комп'ютерної бази за запитом ріелтер відбере квартири, подібні вашій, і розрахувати середню вартість квадратного метра. Після чого залишається лише перемножити дві цифри: загальну площу вашої квартири і усереднену вартість квадратного метра - і результат готовий! До речі, оцінку багато продавці починають саме з цього: дзвонять у кілька фірм (чим більше, тим краще) і просять оцінити їх квартиру.Дуже часто фахівці різних фірм, оцінюючи одну і ту ж квартиру по телефону, дуже істотно розходяться в думках. Як ставитися до подібного методу - вирішуйте самі.
Третій варіант - оцінити квартиру самому, не залучаючи фахівців з оціночної, ні з ріелтерської компанії. Витрати мінімальні - тільки на покупку видань про нерухомість. Потрібно лише знайти в газеті квартири з такими ж параметрами, як у вашої, і розрахувати середню вартість. Чим більша вибірка, тим, звичайно ж, точніше результат. Цей спосіб надійніший експрес-оцінки, так як в будь-якому випадку ви свою квартиру знаєте краще, ніж ріелтер, якому ви розповіли про неї по телефону. Мінуси тут наступні (з практики):
  • необ'єктивне ставлення до своєї квартири;
  • недолік інформації (якщо в базі агентства 1-2 тис. квартир, то продавець (він же господар) зробить вибірку максимум з 15-20 квартир);
  • і найголовніше - вартість квартир, зазначена в ЗМІ, як правило, - ціна пропозиції і може відрізнятися від ціни, по якій ця нерухомість буде продана.
 
В якості прикладу розглянемо випадок, коли продавець, оцінюючи квартиру по газетам, приходить до висновку, що аналогічний варіант виставлений на продаж за 42 тис. дол. «Так як моя квартира краще (та сама необ'єктивність - своє гірше бути не може), то вона повинна коштувати 45 тис. дол.», - вирішує господар. А потім дивується, чому ніхто (ні ріелтори, ні потенційні покупці) не проявляє ніякого інтересу до його пропозиції, почувши цю ціну.Якщо продавець непоступливий, трата часу на усвідомлення реальної вартості квартири може обернутися втратою грошей, а через кілька місяців, коли питання постане гостро, нерідко все одно доводиться знижувати вартість, щоб продати якомога швидше.

Параметри оцінки

Перш ніж розповісти про так званих технічних параметрах.
До речі, останнім часом дещо змінилися пріоритети з «престижністю» району в нашій столиці. Якщо раніше пальма першості беззастережно належала центру міста (пр. Скорини, Машерова, вул. Купали або Леніна), то сьогодні, як стверджують ріелтери, мало хто з заможних людей прагне купувати житло на галасливих і загазованих проспектах і вулицях, в будинках зі старими зношеними комунікаціями, де немає прибудинкових територій, підземних гаражів, охоронюваних автостоянок, паркінгів і т. д.Сьогодні у нас ті, хто може дозволити собі вибирати, перевагу віддають "тихого центру" з невеликими елітними забудовами або окремими елітними будинками (вул. Гвардійська, Замкова, квартал Некрасова - Біди, вул. Нікітіна, Тиражна, 4-й пер. Кольцова та деякі інші). При цьому не можна забувати і про історичному центрі столиці, який залишається до цих пір вельми престижним місцем проживання. Важлива річ, яка впливає на престижність, - це екологія району.Пальма першості тут належить північно-східній частині нашого міста - Уручью, Зеленому Лузі і Схід.
 
Потрібно мати на увазі, що абсолютно однакові за всіма параметрами квартири, що знаходяться в різних районах, будуть відрізнятися за ціною.
Ще одна важлива особливість розташування нерухомості - віддаленість від станції метро. Тут потрібно враховувати два фактори, що впливають на вартість:
  • плюсом є розташування квартири на відстані двох-трьох зупинок або в п'ятнадцяти хвилинах ходьби від метро;
  • явний мінус - до будинку від метро практично неможливо дійти пішки, а добиратися наземним транспортом довше десяти хвилин.

Градація за типами будинками

 
Ця градація кілька розпливчаста. Важко однозначно характеризувати недоліки або достоїнства певних типів будинків, так як практично в кожному з них можна знайти як престижні і зручні варіанти, так і недоглянуте, давно не ремонтоване житло. Елітні будинки ми не розглядаємо.
Панель. Хрущовки - будинку приблизно 1958-68 років випуску, з-за невдалого планування квартир по праву вважаються одними з найбільш непрестижних у своєму класі.
Постхрущевки – будинку 1962-72 років споруди, зазвичай дев'ятиповерхові, ненабагато відрізняються за продуманості планування від хрущовок. Відповідно, їх ціна - одна з найнижчих.
Будинки з квартирами поліпшеного планування - початок будівництва 1974 рік. Тут у квартирах великі кухні, просторі кімнати ізольовані, хол. Вони оцінюються значно дорожче вищевказаних, особливо якщо в них був проведений капремонт і заміна каналізаційних і водопровідних труб.
Квартири в будинках нових серій, будівництво яких почалося в 90-х роках, - найпопулярніші в своєму класі.
 
Сталінські будинки (рік побудови 1937-1953). Квартири в цих будинках досі користуються популярністю серед певної маси покупців. Великі квадратні кімнати, високі (3,2 м) стелі, гарне місце розташування, під'їзди з широкими сходовими прольотами, особливий контингент мешканців — все це дозволяє високо оцінювати подібні варіанти при продажу.
Моноліт. Найдорожчі і престижні - монолітні будинки. Їх відрізняє індивідуальність проекту, вільне планування квартир, що дає можливість вибору в зонуванні та облаштування житлового простору.
 
Важливий і такий фактор, як безпека житла. З цієї точки зору до плюсів можна віднести обгороджену і охоронювану територію навколо будинку, наявність домофона або консьєржа на вході в під'їзд. Певне значення має укріплена металева двері в квартиру і загальний стан під'їзду. Якщо квартира ніким або нічим не охороняється і в під'їзд може увійти будь-хто, варіант буде оцінюватися нижче, навіть якщо сама житлоплощу в дуже хорошому стані.
 
Необхідно враховувати також розташування і планування квартири. Якщо вона знаходиться не в торці і відноситься до так званих сорочечки (кімнати розташовані на різних сторонах), це збільшує ціну. У разі кутового або торцевого розташування квартири або лінійного розташування кімнат у ній вартість житла може бути нижче аналогічного, але розташованого інакше.
Наявність холу навіть мінімального розміру збільшує ціну квартири. Якщо ж хол досить великий і до того ж квадратний, на таке гідність слід неодмінно звернути увагу потенційного покупця.
 
Безумовно, оцінюється і кубічний обсяг житлової площі, на яку безпосередній вплив має висота стель. Найпопулярніша - 2,75-3,2 метра. Все, що не відповідає цьому, котирується нижче.
Є ще багато факторів, які впливають на вартість квартири: ізольованість кімнат, вид з вікон, тип постачання гарячою водою (ТЕЦ або газова колонка). Важливо також, чи є в квартирі телефон, оскільки її відсутність знижує купівельний попит, а відповідно і ціну квартири, так як в Мінську, як і раніше, існує черга на встановлення телефону. Відсутність балкона або лоджії є ще одним недоліком, що знижує ціну квартири.